Patrimoine immobilier : de l’intérêt de constituer une SCI

Se placer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

Imposition du résultat

Sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices seront imposés entre les mains des associés ; la société est transparente fiscalement.
En revanche, sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices non distribués (mais investis ou utilisés au remboursement d’emprunts) ne supportent que l’IS au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € et 25 % au-delà, ce qui peut être plus avantageux que l’impôt sur le revenu majoré des contributions sociales.

Cession de l’immeuble

Dans le cas d’une imposition à l’IR, la cession de l’immeuble relèvera du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : la cession d’un immeuble détenu depuis plus de 22 ans permet une exonération de l’impôt au taux de 19 %, mais pas une exonération des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ; il faut atteindre un délai de 30 ans pour être exonéré totalement.
Dans le cas d’une imposition à l’IS, la cession de l’immeuble entraîne une plus-value professionnelle taxable à l’IS. La plus-value est calculée en retenant la valeur nette comptable (prix d’acquisition moins somme des amortissements pratiqués), ce qui accroît l’éventuelle plus-value.

À l’IS il n’y a donc pas de système d’exonération, en revanche on peut amortir les immeubles, ce qui permet de réduire le résultat et conséquemment le montant de l’imposition.

Cession des titres de la société

À l’IR, la cession des titres relève du régime des plus-values immobilières : comme pour la cession de l’immeuble, il faut atteindre un délai de 30 ans pour être exonéré totalement.
À l’IS, la cession des titres de la SCI est imposable selon le prélèvement forfaitaire unique (PFU) : taux forfaitaire de 30 % dont 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu.