Patrimoine : quand l’impôt sur la fortune immobilière touche l’outil de travail

Les cas d’imposition du nu-propriétaire

1 – J’ai vendu la nue-propriété en me réservant l’usufruit
Vous n’êtes imposable que sur la valeur de l’usufruit conservé. Le nu-propriétaire est imposable sur la valeur de la nue-propriété achetée.
Cette exception n’est pas applicable si la vente a été consentie à l’un de vos héritiers ou à une personne à qui vous avez consenti une donation dans le passé ou encore aux pères et mères, époux ou descendant de l’une de ces personnes. L’exception ne s’applique pas non plus si, au lieu de vendre la nue-propriété, vous l’avez apportée à une société en contrepartie de parts sociales.

2 – Je suis devenu usufruitier au décès de mon conjoint
Ce cas est le plus délicat.
En présence de descendants communs, la loi prévoit que le conjoint survivant recueille, à son choix, soit le ¼ de la succession en pleine propriété, soit la totalité de la succession en usufruit. Si vous avez choisi l’usufruit en application de cette disposition légale, codifiée à l’article 757 du code civil, vous ne serez imposable que sur la valeur de l’usufruit.
De ce fait, les enfants, héritant de la nue-propriété, seront imposables sur la valeur de cette nue-propriété.
Toutefois, il se peut également que vous ayez recueilli l’usufruit en application d’une donation au dernier vivant (article 1094-1 du code civil). Dans ce cas, vous êtes le seul imposable sur la valeur de la pleine propriété.

Important : lorsqu’un conjoint survivant est usufruitier, il faut donc rechercher s’il tient son usufruit de ses droits légaux d’héritier ou de l’application d’une donation entre époux.

3 – J’ai donné la nue-propriété de mon bien à une collectivité publique, ou à une association ou fondation d’utilité publique
C’est très généreux de votre part. Le fisc vous le rend en limitant votre imposition à la seule valeur de l’usufruit que vous avez conservé.